银行业支持房地产去库存的实践与思考

来源:甘肃张掖银监分局    作者:巴年基 张宏州 马成国    人气:    发布时间:2017-11-17    


银行业支持房地产去库存的实践与思考

 
——以张掖市为例

2016年以来,作为地处内陆的五线城市,张掖市房地产业发展并没有完全随全国房地产行业发展的步伐起舞,呈现出相对具有指标意义的特性,一方面商品房供应持续增加、商品房待售面积减少,银行业金融机构房地产信贷风险基本可控,但另一方面商品房去库存任务依然艰巨、住房按揭贷款风险上升、开发企业风险继续积聚等问题仍显突出,潜在的一些影响贷款质量的不稳定因素应引起高度关注。
 
一、做法及成效
 
(一)供给端需求端双向发力。一方面,银行业始终坚持“优中选优”原则,支持合理房地产信贷需求,贷款投向优先向保障性住房建设倾斜,提高房地产贷款中的保障性住房贷款比例,优化供给侧结构;另一方面,通过降低购房利率浮动幅度和首付比例、缩短贷款审批链条等一系列优惠措施,鼓励支持消化商品房库存。2016年,张掖市商品房销售面积、销售额分别比上年增长11.2%、12.5%,2017年一季度,房地产贷款稳中有增,增长11.4%;完成房地产开发投资2.72亿元;商品房销售增幅虽然下降,但仍然保持了增长势头,商品房销售面积9.68万平方米,销售额3.09亿元。
 
(二)配合政府政策鼓励住房消费。地方政府出台财政补贴政策,鼓励农民在城区商品房库存较大的区段购买住房,给予一次性补贴3万元左右;实施乡村教师、医务人员和乡镇干部安居工程,加大货币化安置力度。银行业积极对接政府优惠政策,提高城乡居民信用贷款额度,降低贷款门槛,增加可购房客户范围,拉动住房消费,提高了存量房产消化速度。2016年,全市商品房销售面积108.97万平方米,比上年增长11.2%,增速较上年提高25.5个百分点,商品房销售额比上年增长12.5%,增速较上年提高27.2个百分点;库存商品房住宅去化周期缩短为19个月,比2015年末下降15个月。2017年一季度,去化周期缩短为16个月。
 
(三)加大住房按揭贷款投放。调查显示,住房按揭贷款是各银行重点发展的产品。据调查,一季度张掖银行业个人住房贷款余额较年初增长9.96%,增速高于平均贷款增速2.11个百分点,而同期房地产开发投资下降3.2%,增速同比回落18%。上述投放一增一降,一方面调节了商品房市场投放增量,另一方面满足了部分居民住房贷款需求,支持了房企去库存工作。
 
二、风险和问题
 
(一)住房按揭贷款风险上升。一是“房贷新政”实施后,首付款比例下降,虽减轻了购房者当前经济压力,但增大了后期还款负担,随着杠杆率上升,房贷风险缓冲能力则进一步下降。二是经济下行压力下,农副产品价格低迷,农民工工资性收入减少,农业收益下降;此外,因祁连山生态环境保护整治,部分工矿企业停工停产,职工收入受到影响。以上因素叠加造成城乡居民实际收入低于预期,部分按揭购房者还款压力增大。2017年3月末,全辖银行机构个人住房按揭贷款中逾期贷款增长14.87%,逾期贷款总额占到房地产不良贷款的86.19%。
 
(二)商品房去库存压力依然较大。2017年一季度末,商品房待售面积由上年同期的132万平方米降至112万平方米,但销售面积、金额下降明显,同比分别下降27.23%、26.3%,比去年同期分别降低37.35、37.07个百分点。与此同时,一季度房地产开发企业施工面积和竣工面积分别为312.57万平方米、12.16万平方米,其中商品住宅施工面积和竣工面积分别为200.38万平方米、9.54万平方米。这一数据显示,一方面以往的刚需和改善型需求在多轮政策刺激下已大量释放,潜在的购买需求正在萎缩;另一方面当前房地产开发投资仍未停止,商品房供应仍处于总量增长期。供需的反向趋势,将使得本地需求有限的张掖在短期内难以扭转库存高企的状况。
 
(三)配套政策落地效果欠佳。随着城镇化建设步伐加快,农民因为土地流转、劳务输出、子女就学等因素在城区购房的意愿逐步增强,房地产企业也把农民作为营销的重要对象,但绝大多数农民收入不稳定,未缴纳社保、住房公积金,申请房贷时不能提供稳定收入来源证明、有效的抵(质)押品等,无法获得银行住房按揭贷款。虽然国家出台政策鼓励有效释放农业转移人口城镇住房需求,地方政府也制定了对农民工购房给予一定财政补贴的办法,但没有建立农民进城购房的贷款风险补偿机制,银行出于风险控制考虑,对发放农民购房贷款积极性不高。调查显示,张掖辖内银行业机构都没有推出为农民服务的专属房贷产品,农民购房除自筹资金外,主要依靠农户联保贷款、小额信用贷款,贷款量小、周期短,难以满足需要。
 
(四)开发企业风险继续积聚。由于严控房地产信贷资金投放,辖内房地产开发资金到位率下降,2016年到位资金中银行贷款仅占到18.3%,自筹资金比例低于商品房销售额增速7.7个百分点,房企回款压力加大,融资困难。目前张掖市统计直报平台监测的131户房地产开发企业中中小企业居多,等级资质偏低,整体实力较弱,资产负债率较高,信用程度低,许多企业靠民间借贷和抵顶商品房维持运营,一旦资金链断裂和蔓延,必将传染到银行业机构。
 
三、对策与建议
 
要实现房地产有效去库存,需要政府、银监、银行、房企充分对接,多方联动,合力推动“去库存”工作顺利进行。
 
(一)政府层面:
 
一是优化房地产供给侧结构。合理调控房地产开发用地,根据市场供求状况,结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标,合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏,确保商品房有序供应。
 
二是培育住房消费有效需求。继续支持农民进城购房,加大扶贫搬迁安置、棚改货币化安置力度,积极组织跨区域营销,鼓励周边省市居民来张购房置业,拉动住房消费。

三是积极培育住房租赁市场,引导低收入群体通过租房解决居住问题。
 
四是探索建立农村宅基地和土地承包经营权自愿有偿退出机制,鼓励、引导新市民按照流转、退出等方式处置农村宅基地和农村承包土地,增强农民的购买力。
 
五是建立住房贷款担保机构。政府与房企共同出资建立专营担保机构,重点解决农民购房贷款担保需求。
 
(二)银监层面:
 
一是坚持分类施策去库存,促进房地产市场平稳发展。指导银行业机构积极贯彻落实房地产金融调控政策,以“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,严格执行个人住房按揭贷款首付比例要求,支持居民首套购房和改善型购房,有效推进去库存,有效满足居民“住”的需求;严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制房地产泡沫,坚决遏制投机客“炒”的需求,促进房地产市场平稳健康发展。
 
二是加强房地产行业融资监测,提升风险管控能力。指导银行业机构加强全口径融资监测分析,建立重点监控名单,高度关注房地产押品价值缩水情况,防范商业地产风险,防范平台债务风险和房地产融资风险的交叉传染。多频度开展房地产贷款贷后检查,确保及时发现风险苗头,采取积极应对措施,降低信贷资金风险,减少损失产生。强化对房地产项目资金的管理,要求贷款资金发放和工程进度匹配,同时加强房地产项目资金回笼的监测。
 
(三)银行层面:
 
一是强化信贷管理。严密贷前调查,严格执行“面谈面签”制度,有效识别和防范“假按揭”“假首付”。
 
二是创新丰富产品。针对农民工、外来人员、潜在消费群体的收入、就业、置业特点,推出特色房贷产品。
 
三是加强协调联动。加强与房管、土地、金融办、公积金中心等政府部门信息沟通和联系,协商解决相关配套政策,提高住房按揭贷款发放效率。
 
四是加大清收力度。积极通过行政、法律等多种渠道分类清收个人住房不良贷款,在支持去库存的同时守住风险底线。
 
(四)房企层面:
 
一是房地产企业要积极转型,通过兼并、收购、重组等方式,支持企业规模化开发和多元化发展,提升房地产开发项目品质品位,提高市场竞争能力和可持续发展能力,防止小型房企倒闭后风险转嫁给银行。
 
二是鼓励库存压力较大的房地产开发企业,顺应市场规律,调整营销策略,通过先租后售、共有产权等模式运营商品房,探索从传统的开发销售向租售并举转变,消化存量商品房,发展租赁地产。
 
三是调整营销策略,合理确定利润水平,适当降低房价,以利于消化库存,加快资金周转速度。
 
(本文作者系甘肃张掖银监分局巴年基、张宏州、马成国)

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